Umgang mit schnell steigenden Energie- und Heizkosten (Vermieterleitfaden)

Unvorhersehbare Nebenkostensteigerungen haben für Vermieter von Gewerbe- und Wohnräumen erhebliche Konsequenzen. Die Betriebskostenvorauszahlungen aus den zuletzt zu legenden Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2020 sind noch auf ein deutlich geringere Energiepreiseniveau ausgelegt. Selbst bei bereits erfolgter
Berück­­sichtigung der durch die Covid-19-Pandemie entstandenen Preissteigerungen, konnten die aktuellen Preissteige­rungen noch nicht berücksichtigt werden und pauschale Risikoaufschläge sind nur sehr begrenzt möglich. Die Bundes­netzagentur empfiehlt Vermietern – soweit möglich – die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu erhöhen und ruft Mieter zum Energiesparen auf. Neben den zu erwartenden Auswirkungen auf Betriebs- und Nebenkosten haben die steigenden Energiepreise auch noch einen zweiten Effekt. Sie treiben als einer der wesentlichen Bestandteile des VPI-Warenkorbs die Inflationsrate, die im März 2022 bei 7,3 % lag und für den Monat April 2022 voraussichtlich bei + 7,4 % liegen wird, wobei im Vergleich zum Vorjahresmonat die Energieprodukte im Durchschnitt um 39,5 % gestiegen sind. Dieser sprunghafte Anstieg dürfte vor allem die im Gewerberaummietrecht häufig vereinbarten Indexmieten zusätzlich in die Höhe treiben und mancher vor einem Jahr noch auskömmlich vereinbarte Schwellenwert könnte schneller erreicht werden, als geplant. So treiben die steigenden Energiekosten die Betriebs- und Nebenkosten und die Mieten. Mieter sind daher einer zusätzliche Belastung ausgesetzt und deren Geschäftsmodell steht in der aktuellen Situation zum Teil auch „unter Druck“. Vermieter und Mieter steuern auf eine Abrechnung von Kosten und Neuberechnung von Mieten zu, die zusammen Ausfallrisiken begründen können. Es liegt nahe, Vorauszahlungen zu erhöhen, aber es gibt rechtliche Grenzen. Nachfolgend werden die wesentlichen rechtlichen Fragen zu Vorsorgemaßnahmen (vgl. Ziff. I) beantwortet und Handlungsempfehlungen (vgl. Ziff. II) abgeleitet.