Baulandmobilisierungsgesetz auf der Zielgeraden - Bundestag berät über BauGB-Novelle

Die Schaffung von Wohnraum soll bauplanungsrechtlich erleichtert werden. Das ist zentrales Ziel des sog. „Baulandmobilisierungsgesetzes“, über das der Bundestag heute in zweiter und dritter Lesung abstimmt. Gegenstand der Abstimmung ist der Kabinettsentwurf in der durch den Bauausschuss geänderten Fassung (19/29396). Das Baulandmobilisierungsgesetz ist eines der maßgeblichen Vorhaben der Bundesregierung in der aktuellen Legislaturperiode.

Mit der Gesetzesänderung gehen wichtige Änderungen im Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) einher.

Im Zentrum der öffentlichen Debatte rund um das Gesetzesvorhaben standen vor allem die Änderungen im Bereich der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können Landesregierungen künftig kraft Verordnung bestimmen, dass die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum einer behördlichen Genehmigungspflicht unterliegt. Die entsprechende Verordnungsermächtigung für den Landesgesetzgeber ist in der neuen Vorschrift des § 250 BauGB geregelt. Der Genehmigungsvorbehalt kommt einem faktischen Verbot gleich, da die Genehmigungstatbestände äußerst eng gefasst sind. Allerdings soll das „Verbot“ – anders als zunächst geplant – nicht für alle Mietobjekte gelten: Um eine Genehmigungspflicht auszulösen, muss das Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen aufweisen; der Landesgesetzgeber kann hiervon abweichend eine Schwelle von drei bis 15 Wohnungen festlegen.

Städtebaulich bedeutsam sind auch die Änderungen rund um das Vorkaufsrecht, dessen Ausübungsmöglichkeiten zugunsten der Kommunen gestärkt werden: Werden in bestimmten Gebieten besonderer städtebaulicher Maßnahmen – etwa in Milieuschutz- oder Sanierungsgebieten – aber auch auf brachliegenden bebaubaren Flächen Grundstücke veräußert, kann die Gemeinde bereits nach geltendem Recht kraft ihres Vorkaufsrechts gemäß § 24 BauGB in den Erwerb eintreten. Nunmehr haben Gemeinden für die Ausübung des Vorkaufsrechte mehr Zeit, nämlich drei statt zwei Monate. Statt zum zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreises kann die Gemeinde zum – unter Umständen erheblich geringeren – Verkehrswert erwerben, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. Bisher kam eine solche kaufpreisreduzierte Vorkaufsausübung erst dann in Betracht, wenn der vereinbarte Kaufpreis deutlich überhöht war.

In Gebieten mit Bebauungsplänen können Gemeinden künftig unter vereinfachten Voraussetzungen Befreiungen für Wohnungsvorhaben erteilen. Zum einen wurden die Wohnbedürfnisse der Allgemeinheit ausdrücklich als Grund des Allgemeinwohls in § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB aufgenommen, mit dem insbesondere die Zulassung zweckgebundenen Wohnraums vereinfacht wird. Zum anderen wurde – zunächst befristet bis zum 31.12.2024 – für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt in § 31 Abs. 3 BauGB ein spezieller Befreiungsgrund geschaffen.

Um in unbeplanten Innenbereichen die Schaffung von Wohnraum zu vereinfachen, kann nach Maßgabe von § 34 Abs. 3a BauGB unter erleichterten Voraussetzungen vom Gebot des „Einfügens“ abgewichen werden. Dies gilt künftig nicht mehr nur für Einzelfälle, sondern auch für mehrere vergleichbare Wohnbauvorhaben. Weiterhin können Gemeinden für den Innenbereich künftig mittels sektoraler Bebauungspläne festsetzen, dass bei größeren Bauvorhaben eine bestimmte Quote an förderfähigem Wohnraum errichtet werden muss; hierfür wurde – zunächst ebenfalls befristet bis zum 31.12.2024 – eine gesetzliche Grundlage in § 9 Abs. 2d BauGB geschaffen.

Auch im Außenbereich entstehen gewisse Erleichterungen für die Errichtung von Wohnvorhaben. So wurde die befristete Regelung des § 13b BauGB, mit der an Ortsteile anschließende Außenbereichsflächen im beschleunigten Verfahren zur Wohnnutzung beplant werden können, nunmehr bis zum 31.12.2022 verlängert. Zudem kann unter erleichterten Voraussetzungen bereits vorhandene Wohnbebauung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB ersetzt, erneuert und ergänzt werden.

Für eine flexiblere Handhabung in der Bauleitplanung stellen die bisherigen Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO für die Festsetzung von Nutzungsmaßen in Bebauungsplänen künftig nur noch Orientierungswerte dar. Mehr Flexibilität in der Bauleitplanung soll schließlich der neue Gebietstyp des Dörflichen Wohngebiets mit sich bringen, der in § 5a der BauNVO eingeführt wird. Das dörfliche Wohngebiet ermöglicht ein gleichberechtigtes Nebeneinander von landwirtschaftlicher Nutzung und Wohnnutzung, wobei die Wohnnutzung – anders als im Dorfgebiet nach § 5 BauNVO – nicht zugunsten von landwirtschaftlichen Betrieben das Nachsehen haben soll.

Das Baulandmobilisierungsgesetz bringt zahlreiche Erleichterungen bei der Bauflächenmobilisierung und Verschärfungen im Bereich des besonderen Städtebaurechts mit sich. Ob sich hierdurch die Schaffung von mehr Wohnraum effektiv unterstützen lässt, wird letztlich erst die Praxis zeigen und hängt insbesondere auch von der Bereitschaft der Gemeinden ab, die geschaffenen Möglichkeiten – etwa der vereinfachten Befreiungspraxis – gewissenhaft zu nutzen.