Neue Regeln für Gewerberaummietverträge: Warum Sie jetzt genau hinsehen sollten

• Der Vertragsabschluss wird einfacher und flexibler, da das Textformerfordernis niedrigschwelliger ist.
• Es wird vermutlich weniger unfreiwillige frühzeitige Kündigungen wegen Formfehlern geben, da ein Fehler bei der Textform seltener sein wird.
• Es ist nun schneller und effizienter möglich, Gewerberaummietverträge abzuändern.

Was nach Vereinfachung klingt, kann in der Praxis zu neuen Problemen führen:

• Unklare Vertragssituationen: Mit der Textform ergeben sich insbesondere Schwierigkeiten, Entwürfe zum endgültigen Vertrag abzugrenzen. Denn im Vorfeld eines Vertragsschlusses werden in der Regel eine Vielzahl von Entwürfen beispielsweise per E-Mail hin und her geschickt, was grundsätzlich bereits das Textformerfordernis erfüllt. Die Unterschrift hatte hier einen entscheidenden Vorteil: Durch sie konnte meist zweifelsfrei festgestellt werden, dass gerade dieses Dokument – in klarer Abgrenzung zu etwaigen vorhergehenden Entwürfen – der endgültige Vertrag sein sollte.
• Verringerter Beweiswert: Die Schriftform begründet die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des Mietvertrages, was sich durch die Textform nicht erreichen lässt.
• Mehr administrativer Aufwand: Die Feststellung des konkreten Vertragsinhaltes ist durch die Textform erheblich erschwert und fehleranfällig. Um festzustellen, worauf sich die Parteien schließlich geeinigt haben, sind eine Speicherung und Sichtung der gesamten Kommunikation erforderlich. Dadurch wird das Ziel, das mit einem „Bürokratieentlastungsgesetz“ impliziert wird, ins Gegenteil verkehrt.
• Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf: Beim Kauf und Verkauf von Immobilien wird die geänderte Rechtslage eine intensivere Prüfung der Mietverträge erforderlich machen. Käufer müssen sich stärker absichern, da Änderungen an Mietverträgen nun formloser vorgenommen werden können. Verkäufer werden voraussichtlich zunehmend Garantien in Kaufverträgen abgeben müssen, um sicherzustellen, dass keine unentdeckten textformkonformen Nebenabreden existieren und sämtliche Korrespondenz zum Mietvertrag offengelegt wurde. Es erscheint deshalb sinnvoll, auch im Mietvertrag vorausschauend eine Regelung zu treffen, dass der Mieter beim Verkauf der Immobilie die Vollständigkeit eines Datenraums bestätigen muss.

Zwar genügt nach dem Gesetz nun die Textform, es steht Ihnen allerdings auch weiterhin frei, vertraglich eine strengere Form, etwa die Schriftform oder die elektronische Form, zu vereinbaren. Das kann gewisse Risiken verringern, aber auch neue Gefahren bergen: So könnte statt der Folge eines („nur“) kündbaren Vertrages beim Verstoß gegen eine vereinbarte Schriftform nach § 125 S. 2 BGB sogar die Nichtigkeit des ganzen Vertrages drohen. In jedem Fall gilt jedoch: Klären Sie in Ihrer Kommunikation eindeutig, ob es sich um Verhandlungen oder um eine verbindliche Vereinbarung handelt. Dokumentieren Sie zudem alle Abreden sorgfältig, um Missverständnisse und gegebenenfalls sogar Haftungen beim Immobilienverkauf zu vermeiden.

Unsere Empfehlung: Die neuen Regelungen können Ihnen Flexibilität bringen – aber auch rechtliche Unsicherheiten. Hier lohnt es sich im Rahmen einer rechtlichen Beratung genauer hinzusehen, um insofern die für Sie jeweils beste Lösung zu finden.