Offene Immobilienfonds – eine spekulative Anlage? LG Nürnberg, Urt. v. 21.02.2025 - 4 HK 5879/24

Die Beklagte verwaltet als Kapitalverwaltungsgesellschaft einen von ihr aufgelegten offenen Immobilienfonds. Bei dem Fonds handelt es sich um einen Alternativen Investmentfonds (AIF) in Form eines sog. PRIIP gemäß der Verordnung 1286/2014 vom 26.11.2014 über Basisinformationsblätter für verpackte Anlageprodukte für Kleinanleger und Versicherungsanlageprodukte („PRIIP-VO“). Die Kerninvestition des Fonds liegt in Wohnimmobilien. Nach den tatbestandlichen Feststellungen des Landgerichts wurden die Immobilien bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem Kaufpreis, anschließend mit dem arithmetischen Mittelwert der von zwei unabhängigen Bewertern ermittelten Verkehrswerte angesetzt. Dieser Wert wird für jede Immobilie alle drei Monate ermittelt. Die Beklagte lässt für den Fonds zu jedem Börsentag einen Rücknahmepreis errechnen.

Ende Juni 2024 wertete die Beklagte den Rücknahmepreis von EUR 50,74 auf EUR 42,26 je Anteil ab, was einem Preisrückgang von 16,71 % entspricht. Seit dem 17. Juli 2024 verwendet die Beklagte auf ihrem Basisinformationsblatt einen Gesamtrisikoindikator von „3“, nachdem sie zuvor einen Indikator von „2“ verwendet hat. Die BaFin hat die Risikoeinordnung durch die Beklagte nicht beanstandet. Die klagende Verbraucherzentrale Baden-Württemberg e.V. hält diese Einordnung für fehlerhaft; der offene Immobilienfonds sei mit einem Risikoindikator von „6“ auszuweisen.