Ein kleiner Schritt für den Gesetzgeber, aber ein großer Schritt für die Menschheit? Textform statt Schriftform für Gewerbemietverträge!

Das BEG tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Das genaue Datum des Inkrafttretens ist wichtig für die ebenfalls in Artikel 15 des BEG enthaltenen Übergangsregelungen: Auf Grundstücks- und Gewerberaummietverhältnisse, die vor dem Tag des Inkrafttretens entstanden sind, ist noch bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Inkrafttreten das bisherige Schriftformgebot weiter anzuwenden, während für alle nach dem Inkrafttreten vereinbarten Änderungen auch dieser oder neuer Mietverhältnisse schon die Textform genügt.

Auch für neue Mietverträge werden sich die Parteien einvernehmlich einigen können, dass freiwillig weiterhin die Einhaltung der Schriftform aus § 550 BGB für eine mehr als ein Jahr nicht ordentlich kündbare Vertragslaufzeit erforderlich sein soll. Allerdings müssen die Parteien eines Mietvertrages dann die Zweifelsregelung des § 125 Satz 2 BGB beachten und eindeutig ausschließen, wenn sie nicht bei einem Schriftformmangel auch die Nichtigkeit des Mietverhältnisses riskieren wollen.

Ob durch die Umsetzung des BEG hinsichtlich bürokratischer Entlastung tatsächlich etwas gewonnen wird, ist fraglich. Denn auch nach Inkrafttreten des BEG ist der übliche langfristige Mietvertrag nebst seiner Anlagen mit viel Planung als auch Aufwand verbunden. Wegen der angestrebten langjährigen Bindung an das Mietverhältnis und wegen der oftmals enormen wirtschaftlichen Bedeutung ist dieser Aufwand auch nach wie vor gerechtfertigt. Die Textform erleichtert allerdings den meist zeitaufwändigen Vertragsabschlussprozess: Der Gewerberaummietvertrag und zugehörige Anlagen sind nämlich regelmäßig ohnehin als elektronische Dokumente verfügbar. Die Verabredung und Durchführung von Unterschriftsterminen der Prinzipalen bzw. der Versand und die Rücksendung von körperlichen Mietvertragsurkunden entfallen jedoch durch das BEG.

Unverändert wichtig bleibt, beim Erwerb eines vermieteten Grundstücks oder einer vermieteten Gewerbeimmobilie die Einhaltung des Schriftformgebots zu überprüfen, soweit es nach bisheriger Rechtslage gilt und solange es nach den dargestellten Übergangsregelungen anwendbar bleibt. Für spätere Änderungen und neue langfristige Mietverhältnisse ist die Beachtung des Textformgebots zu überprüfen, wobei der Prüfungsumfang sich im Wesentlichen nur marginal verschlankt. Das „Ende des Schriftformgebots“ kommt damit nicht schon mit dem Inkrafttreten des BEG. Das durch § 550 BGB innewohnende Risiko, dass ein Mietverhältnis wegen eines Formverstoßes vorzeitig im Rahmen der Ausübung eines ordentlichen Kündigungsrechts beendet werden kann, beseitigt das Gesetz eben nicht, sondern es erleichtert ausschließlich den formalen Prozess der Unterzeichnung eines Mietvertrages.

In der Praxis kommt es auch nicht selten vor, dass Mietvertragsurkunden verlorengehen oder nicht mehr im Original, sondern nur noch in Kopie auffindbar sind. Umso mehr müssen Vermietende und Asset Manager nun für textformkonforme Dokumente sorgfältig darauf achten, dass diese in der finalen Fassung dauerhaft gespeichert werden und gegen nachträgliche Veränderungen (etwa durch Cybercrime) geschützt sind. Dies wird unter anderem die Abänderung gelebter Prozesse erfordern und zu einem größeren technischen Aufwand führen, als – wie bisher gehandhabt – Mietvertragsurkunden im Safe zu verwahren. Auch der Aufwand im Rahmen der Due Diligence für Immobilienerwerber wird jedenfalls durch die gesetzliche Änderung aufgrund des BEG nicht geringer werden.