28.10.2024
Am 18. Oktober 2024 hat der Bundesrat dem vierten Bürokratieentlastungsgesetz (nachstehend „BEG“) zugestimmt, welches der Bundestag am 26. September 2024 beschlossen hat. Eine der spannendsten Neuerungen des BEG betrifft die gesetzliche Schriftform für langfristige Mietverträge: Bisher galt ausnahmslos für alle Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr das Schriftformerfordernis; bei Nichteinhaltung führte dies dazu, dass ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und daher ein ordentliches Kündigungsrecht zur Folge hatte. Für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind, soll nach dem BEG nun künftig die Textform ausreichen. Das soll bürokratischen Aufwand reduzieren und die Flexibilität bei der Vertragsgestaltung erhöhen. Das BEG sieht eine Änderung in § 578 Abs. 1 BGB vor, bei dem es zukünftig heißen soll: „§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.“ Diese Änderung hat weitreichende Folgen für die Parteien des Mietvertrages, aber auch für die Veräußerer und Erwerber vermieteter Grundstücke und Gewerbeimmobilien.
Textform im Sinne des § 126b BGB bedeutet, dass eine Erklärung in einer lesbaren Form abgegeben werden muss, die den Absender nennt und auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert ist oder werden kann. Textform kann demnach beispielsweise durch E-Mail, Telefax oder ein anderes elektronisches Dokument erreicht werden. Selbstverständlich erfüllt auch die - wie bisher -von beiden Parteien eigenhändig unterschriebene Mietvertragsurkunde die Anforderungen.
Die Rechtsprechung entnimmt zum Schutz potenzieller Immobilienerwerber, die in einen bestehenden Mietvertrag gemäß § 566 BGB eintreten, aus § 550 BGB (über die Schriftform hinaus) allerdings auch, dass alle inhaltlich bedeutenden Vereinbarungen in Bezug auf den Mietvertrag in einer einzigen einheitlichen Urkunde niedergelegt werden müssen. Aus diesem Grund dürfte der bloße Austausch von WhatsApp-Nachrichten zum Vertragsinhalt auch in Zukunft nicht genügen, um dem Erfordernis nach § 550 BGB zu genügen. Es ist stattdessen erforderlich, dass die Parteien eines Mietvertrags ihre elektronischen Signaturen einer Textdatei hinzufügen, die den Mietvertrag mit allen Anlagen enthält. Der voranschreitenden Digitalisierung wird insofern Rechnung getragen.
Doreen König
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